PROCES

Možná jste si mysleli, že prodej vašeho domova bude znamenat jen pár základních úkonů.

• udělat fotky
• vložit na portál, kam chodí zájemci
• prohlídky
• smlouvy
• katastr
• předání

Potom, co jste viděli tři videa, která jsem Vám poslal, možná jste zjistili, že to až zas tak jednoduché není. Nemusíte mi to mi to věřit, přece jen jsem realitní makléř a my nemáme úplně nejlepší pověst.

Ale pokud jste se podívali na moje webové stránky, zjistili něco o mě nebo o naší společnosti, věřím, že jsem Vás přesvědčil minimálně o tom, že to tak jednoduché není, a že se na prodej Vašeho domova musíte opravdu co nejvíc připravit.

Už jsem Vám i psal, že po přečtení mojí knihy budete schopni svůj domov velmi pravděpodobně prodat i sami, ale aniž bych Vás chtěl násilím přesvědčovat o opaku, radím Vám, nedělejte to.

Sušička na prádlo asi taky dokáže vysušit Vaši kočku, když se na to jde opatrně, ale pořád je tam dost slušné riziko, že by to kočka nemusela přežít a jistota, že se jí to určitě nebude líbit.

Pokud chcete prodat Váš domov opravdu dobře, v dobrém čase a za skvělou cenu, pak musíte bezpodmínečně znát tři základní strategické pilíře, kterými jsou:

• realitní trh
• chování kupujících
• proces prodeje nemovitosti

Na rovinu říkám, že nemám prostor na to, abych Vás naučil všechno, co vím a znám o realitním trhu. Spoustu z těch věcí se dozvíte v mojí knize "Jak úspěšně prodat nemovitost" - jestli jste ji nečetli, nenechali si ji poslat nebo se pro ni nezastavili v naší kanceláři, tak otevřete předchozí e-mail, který jsem Vám poslal a vyplňte formulář, ať se k Vám dostane.

Znát a poznat chování kupujících, ale i prodávajích se naučíte jednině praxí, stovkami, tisíci prohlídek nemovitostí, které absolvujete v rámci svojí práce, pokud jste realitní makléř.

Takže jediné, s čím Vám mohu teď instantně pomoct, je Proces prodeje nemovitosti tak, jak jsem jej ze zkušenosti upravil, aby fungoval co nejlíp.

Sepsal jsem jednotlivé úkony, které já s mým týmem pro prodej každé nemovitosti vykonáme. 

Níže se nejprve podívejte na zjednodušenou grafickou úpravu - nazvali jsme ji Cesta obchodem.

Pod ní potom najdete samotný proces prodeje běžné nemovitosti, který čítá desítky jednotlivých úkonů. Ty modře zbarvené a zvýrazněné čekají Vás, pokud se budete snažit prodat nemovitost po vlastní ose.

Všechny ty úkony pak jsou součástí mojí práce, kterou v rámci prodeje domova mých klientů s makléři v našem týmu - podotýkám u běžných a "lehce" prodejných nemovitostí bez vad - provádíme.

A to je všechno, je to Vaše. Víc už v tuto chvíli nabídnout nemohu. Pokud byste se chtěli potkat se mnou nebo s některým z mých kolegů a na něco se zeptat osobně, kontakty už máte. Nebo je znovu najdete zde. 

• domluvit termín schůzky s klientem v kanceláři / v nemovitosti
• při telefonátu získat od klienta co nejvíce informací
• obstarat originál LV a prověřit komplet nemovitost
• zkontrolovat i snímek z pozemkové mapy a vše co souvisí
• prověřit a sepsat info o stavu nemovitosti - adresa, stav, dispozice, patro, vybavení, po reko, před reko, o klientovi a jeho potřebách a prioritách, představa prodejní ceny, důvod prodeje 
• připravit se na schůzku v kanceláři z dostupných informací 
• projít inzertní servery - zjistit, co se na trhu nabízí 
• projít google mapy a okolí, je nutné vědět, v jakém prostředí se nemovitost nachází
• projít cenovou mapu - vygenerovat report - díky tomu zjistíte, za kolik se opravdu ve vaší lokalitě nemovitosti prodávají - budete znát reálné transakční ceny 
• projít své zakázky, zda byla nějaká podobná - srovnatelná 
• projít své poptávky v databázi a předběžně zjistit, zda je možné je spárovat - Vy se můžete zeptat kamarádů a známých, nebo třeba na FB, jestli někdo nehledá podobný domov
• na schůzku v kanceláři připravit - pokud je schůzka hned v nemovitosti, jsou příprava a materiály stejné 
• propagační desky QARA 
• 2x vizitka 
• 1x kalendář A4 - pokud je vyhovující roční období - vždy podle počtu osob 
• 1x knihu Jak prodat nemovitost vždy podle počtu osob 
• leták A4 - prodané nemovitosti + mapa prodaných nemovitostí
• Cesta obchodem
• leták A4 - s prezentací nemovitostí
• leták A4 - se službami při prodeji nemovitosti
• propiska QARA

• schůzka v nemovitosti - pokud nebyla schůzka v kanceláři, materiály pro klienta vzít na schůzku v nemovitosti
• příprava na schůzku 
• připravit si dostatečný počet otázek na klienta ohledně nemovitosti - VIZ PRVNÍ FÁZE
• připravit si dostatečný počet otázek na klienta ohledně jeho potřeb - na tyto otázky se rádi a často ptají kupující - připravte si je na papír, ať nejste zaskočeni, až to přijde
• připravit si dostatečný počet argumentů na případné jednání o nabídkové ceně - někdy se stane, že má prodávající úplně jinou představu o prodejní ceně, než je realita - pak hrozí, že svůj domov neprodá vůbec. Úplně stejně uvažují kupující. Všichni kupující mají dnes velmi dobrou představu o tom, kde se pohybuje reálná prodejní cena nemovitostí, protože vidí srovnání na internetu.
• podívat se a případně uložit do Složky několik srovnatelných nemovitostí, které jsou aktuálně na prodej v rámci Vašeho města - čím větší město, tím zpravidla bývá větší konkurence 
• jet o půl hodiny dřív a projet nebo projít nejbližší okolí - vy můžete třeba poprosit přátele, aby Vám poskytli nezávislý pohled na Váš domov a na jeho okolí, protože vy jste samozřejmě trošku zaujatí
• projet okolo domu a vizualizovat jej - první dojem, atmosféra, pocity - mimochodem, to je sice úkol pro nás, realitní makléře, ale přesně takhle se chovají i zájemci, tedy kupující
• zaparkovat opodál a mentálně se připravit na schůzku 
• pročíst si tento seznam těsně před schůzkou
• zazvonit o dvě až tři minuty dříve 

• informovat klienta o možnosti nechat vypracovat Technický audit nemovitosti - ochrana proti skrytým vadám - na toto myslete, za prvé tím zvyšujete důvěryhodnost Vaší nemovitosti a za druhé zájemcům ukážete, že nechcete nic skrývat. NAvíc se tím vcelku slušně chráníte.
• po klientovi chtít všechny informace o nemovitosti, a to zejména 
• Občanské průkazy všech prodávajících 
• PENB 
• Měsíční / roční náklady na užívání nemovitosti 
• Poslední fakturu za elektřinu 
• Poslední fakturu za plyn 
• Vyúčtování služeb za předchozí rok 
• Zápisy z posledních schůzí SVJ nebo družstva 
• Nabývací titul - pokud jej nemá, vyzvednout z KN dálkovým přístupem
• Půdorysy nemovitosti - výměry místností - pokud není, musí se vytvořit při prezentaci
• Aktuální evidenční list 
• Stanovy Společenství nebo Družstva - k dispozici v Archivu Obchodního Rejstříku 
• Informace o negativech, která jsou s nemovitostí spojené - první věc, kterou hledá zájemce
• Informace o firmě starající se o správu nemovitosti a účetnictví
• Informace a případně kontakt na výbor SVJ / družstva
• Informace o počtu bytů v domě
• Informace o uživatelech sousedních i dalších bytů
• Nějaká zajímavost ohledně nemovitosti, kterou můžete zaujmout potenciální zájemce
• Nějaké benefity nebo pozitivní místa v okolí
• Velmi podrobně se seznamte s okolím a prezentujte místa důležitá pro vaši cílovou skupinu
• Pro zájemce je důležitá i orientace oken
• Jaký je stav na bankovním účtě, má SVJ / družstvo nějaké závazky
• Jaký je stav fondu oprav a jaké opravy a investice má SVJ / družstvo v plánu v nejbližší době
• Projít stránky obce, hledat zajímavosti o okolí
• Informace o sportovních areálech, cyklostezkách atd.
• Zjistit si dopravní spojení (letiště, nádraží, centrum města, metro, atd.) 
• Vyptat se na nejlepší restauraci, nejlepší pivo, nejlepšího řezníka 
• Vyptat se na nejlepšího řezníka, ovoce, zeleninu 
• Zjistit, kde je dobrá škola, školka, jestli mají místo a nabírají nové žáky
• Zjistit další praktické (kde sehnat levné dřevo, je-li v domě krb atd.) 
• Zjistit, jaké zajímavé události se v okolí dějí

• Připravit nabídku na prodej nemovitosti včetně komplet strategie a procesu

• Poslat ji klientovi emailem 

• Domluvit schůzku s klientem 

• Sejít se s klientem

• Vysvětlit případné nesrovnalosti, odargumentovat dotazy

• Pokud jsme ve všem v souladu, pokračujeme dále s administrativou

• Připravit dohodu o zprostředkování - zadat advokátovi 

• Připravit dohodu o rezervaci - zadat advokátovi 

• Připravit Složku o nemovitosti na Google Disk - sdílet s klientem, aby klient věděl, co se kdy děje

• Připravit Info dokument o nemovitosti na Google Disku - sdílet s klientem, až tam bude obsah

• Podepsat dohodu o zprostředkování s klientem

• Domluvit přípravu nemovitosti - Homestaging - byt 3-4 hodiny - dům 6-8 

• Domluvit termín na Fotky + VIDEO + DRON - preferovat slunečno pokud to jde  

• Domluvit termín na Virtuální prohlídku - pokud se dělá

• Připravit plachtu na nemovitost - pokud je to možné

• Udělat prezentaci nemovitosti v daných termínech 

• Půdorysy - pokud nejsou, musí se vytvořit při prezentaci 

• Připravit úvodní text do videa

• Připravit Voiceover a) ve Studiu, b) Vlastní mikrofon, c) Na místě

• Připravit text do prezentace

• Odladit a upravit Fotky, Video i zbytek prezentace

• Připravit nabídku prodeje nemovitosti a nahrát ji na servery

• Vytvořit webovou stránku - tzv Landing page, kam vodím publikum z internetu a sociálních sítí

• Připravit kampaň na Sociální sítě vč. YouTube - je-li to vhodné

• Sdílet nabídku kolegům na trhu, aby ji vidělo co nejvíc potenciálních zájemců

• Sdílet nabídku s vlastními poptávkami a s poptávkami na trhu

• Sdílet nabídku v systému QARA

• Pokud si nemovitost prodáváte sami, použijete pravděpodobně server typu "Bez realitka" nebo "Bazoš", kde vaši nemovitost uvídí jen cca 5 % všech zájemců nebo Sreality, což je největší inzertní server v ČR, kde Vás jeden inzerát denně vyjde na 60 kč. Připravíte se tak o spoustu potenciálních zájemců, což ale nemusí vadit, pokud je vaše prodávaná nemovitost opravdu skvěle prodejná. Ale i tak nikdy nebudete přesně vědět, zda jste ji prodali opravdu za nejvíc peněz, za kolik jste mohli. Cílem je totiž ukázat ji co největšímu počtu lidí a vysoutěžit tak opravdu tu nejvyšší prodejní cenu, jakou jste v tu danou chvíli schopni.

• Připravit email s informacemi pro klienta, včetně odkazů z GOOGLE DISKU 

• Připravit argumenty na negativa nemovitosti 

• Připravit všechny možné informace o okolí 

• Projít stránky obce, hledat zajímavosti 

• Informace o sportovních areálech, cyklostezkách atd. 

• Zjistit si dopravní spojení (letiště, nádraží, centrum města, metro, atd.) 

• Vyptat se na nejlepší restauraci, nejlepší pivo 

• Vyptat se na nejlepšího řezníka, ovoce, zeleninu 

• Zjistit, kde je dobrá škola, školka, jestli mají místo 

• Zjistit další praktické (kde sehnat levné dřevo, je-li v domě krb atd.) 

• To vše připravit do PDF a dávat vytištěné na prohlídkách zájemcům 

• Dorazit 30 minut před prohlídkou - zájemci mají tendenci chodit dřív, obzvlášť ti pečliví, kteří se nechtějí opozdit, je dobré je nenechat čekat před domem

• Připravit klíče - vyzkoušet, že všechno funguje

• Připravit návleky - je lepší zájemce nezouvat

• Připravit vizitky - kontakty

• Připravit PDF s informacemi o nemovitosti

• Připravit nemovitost na každou prohlídku

• Pročíst si poznámky a data o nemovitosti

• Vyvětrat, rozsvítit, zatopit, pokud je třeba 

• Připravit si komunikační ice breaker na začátek, aby se prolomily ledy 

• Všechny údaje z OP od prodávajících 

• Všechny údaje z OP od kupujících 

• List vlastnictví (dodá prodávající)

• Nabývací titul (dodá prodávající)

• Potvrzení od banky (dodá kupující - pokud je prodávaná nemovitost zastavena bankou, musí prodávající dodat vyčíslení zůstatku svojí hypotéky)

• Připravit Dohodu o rezervaci (dodá advokát)

• Domluvit termín k podpisu Dohody o rezervaci 

• Po podpisu Dohody o rezervaci zadat přípravu všech ostatních smluvních dokumentů 

• Kupní smlouva (Kupující + Prodávající) 

• Smlouva o úschově (Kupující + Prodávající)

• Zástavní smlouva (Kupující + Prodávající)

• Smlouva o úvěru (dodá kupující) 

• Návrh na vklad zástavního práva (dodá kupující - podepisuje prodávající a většinou i kupující) 

• Návrh na vklad vlastnického práva (Kupující + Prodávající)

• Dohoda o převodu členských práv a povinností (družstevní byt) 

• Vykomunikovat finální podobu smluvních dokumentů - nechte si na to dostatečný termín, občas to trvá opravdu dlouho

• Domluvit termín podpisu smluvních dokumentů 

• Kupující, případně banka, většinou oba, posílají peníze do úschovy 

• Advokát informuje všechny zúčastněné, jakmile peníze dorazí 

• Následně se Smluvní dokumentace podává na Katastrální úřad 

• Potvrzené návrhy na vklad nascanovat a rozeslat všem zúčastněným, tedy:

• kupujícím 

• prodávajícím 

• advokátům 

• donést do banky 

• Podle čísla jednacího si do diáře zapište, kdy skončí ochranná lhůta 

• Od tohoto data hlídejte Katastrální úřad, kdy zapíše převod 

• Jakmile KÚ zapíše převod, vyzvedněte nový List vlastnictví

• Ten nascanuju a informuju všechny zúčastněné emailem

• Zároveň domluvím termín předání nemovitosti

• Prodávající potvrdí, že dorazily peníze na jeho bankovní účet všem zúčastněným stranám

• Založit kontakty na prodávající a kupující do své databáze a do mailingu 

• Příprava předávacího protokolu 

• Příprava plných mocí pro převody energií 

• Připravit vše, co se předává, včetně klíčů od nemovitosti 

• Připravit DÁRKY k předání nemovitosti pro obě strany:

• Champaign 

• Kalendář 

• Něco sladkého 

• Příprava tiskopisů pro převody energií 

• Převést energie - elektřina, plyn, voda

• Příprava emailu pro SVJ nebo správu domu - informace o stavech měrných jednotek při předání nemovitosti, informace o novém vlastníkovi a prosba o nastavení záloh na služby a plateb do fondu oprav, včetně ukončení původního vlastníka 

• Vyžádat si od kupujících Vyrozumění z KÚ 

• Zadat daňové účetní data pro vyhotovení Přiznání k dani z nabytí nemovitosti pro kupující

• Poslat daňové účetní:

• Kupní smlouvu 

• List vlastnictví 

• Vyrozumění z KÚ 

• Vyplnit přílohu k Přiznání k dani z nabytí a poslat daňové účetní 

• Nechat Přiznání k dani z nabytí podepsat kupujícím a podat na příslušný Finanční úřad

• Požádat všechny zúčastněné osoby o hodnocení mé práce 

• Vystavit fakturu, poslat ji prodávajícímu a archivovat kompletní složku obchodu